קניית נכס בישראל
WhatsApp
 בית    קניית נכס בישראל

רכישת נכס בישראל היא השקעה חכמה.

עם זאת יש להכיר את החוקים המקומיים, תקנות והתחייבויות המס בעת ביצוע צעדים לקראת רכישה, כדי לעקוף את החסרונות הפוטנציאליים.

הידעת?

בניגוד למדינות אחרות, בישראל זה חוקי לעורך דין לייצג הן את הקונה והן את המוכר בעסקאות רכוש. רוב המתווכים / המוכרים יציעו לך להשתמש בעורך הדין של המוכר, ובכך למנוע קשיים פוטנציאליים במשא ומתן לקראת חתימת חוזה מכירה.

עם זאת, זה בדרך כלל לא רצוי בשל ניגודי אינטרסים שעלולים להתעורר. תמיד עדיף שהקונה ישכור עורך דין משלו, כדי להגן על האינטרסים שלו באופן בלעדי. זה נכון במיוחד בעת רכישת נכס בבנייה. בדרך כלל בעסקה כזו, הקבלן דורש מהקונה לשלם את שכר טרחת עורך הדין שלו, שהוא בדרך כלל 2% מסכום העסקה בתוספת מע”מ. עם זאת, יש לזכור כי עורך הדין של הקבלן לא יטפל באינטרסים של הקונה. לכן, מומלץ לקונה לשכור עורך דין באופן עצמאי גם כאשר זה אומר לשלם שכר טרחה נוסף.

עלויות והוצאות נלוות:

  • מס רכישה הוא המחיר הגדול ביותר שיש להוסיף למחיר הרכישה: מס רכישה הוא מס הדרגתי המוטל על כל רכישות הרכוש בישראל. ישנם 3 שיעורי מס הדרגתיים עבור קונים שאין להם בית בישראל. לפרטים נוספים, ראה הטבות למשכנתאות ומס קניה. עבור אלה הרוכשים בית נוסף בישראל, קיימים שני שיעורי מס הדרגתיים וללא מסים (שיעורי המס מדויקים החל מינואר 2009): בסכום הנו 5%.
  • דמי תיווך: בדרך כלל דמי סוכן הנדל”ן הוא 2% מסכום העסקה + מע”מ.
  • אגרות משפטיות של הרוכש: כאמור, יש חובה לייצוג על ידי עורך דין ישראלי, בין אם קונה נכס בהקמה או קונה מע”מ בהתאם למורכבות העניין וכמות העבודה. יש גם הוצאות נוספות כגון דמי רישום ששולמו למשרד רישום המקרקעין.
  • דמי המכר של המוכר: כאמור, בעת רכישת בית חדש (בבנייה) המוכר בדרך כלל דורש מהקונה לשלם את שכר הטרחה. עמלות אלה הן בדרך כלל 2% ממחיר הרכישה בתוספת מע”מ. זה ללא קשר לעובדה כי עורך הדין של המוכר אינו מייצג את הקונה או דואג לאינטרסים שלו.
  • הוצאות ועלויות אחרות: יש להתחשב בהפרשי שער ועמלות בנקאיות להמרת מטבע חוץ לשקלים.
  • עלויות תחזוקה: הקונה צריך גם להיות מודע לכך שיש עלויות תחזוקה קבועה ברגע שאתה מקבל את החזקה על הנכס. הקונה מחויב בתשלום ארנונה חודשית ודמי ועד בבניין משותף. כמו כן ניתן לשקול הוספת ביטוח נכס.

הגנה על הקונה:

  • אימות בעלות והערת אזהרה: על עורך הדין שלך לבדוק את שם הנכס; לוודא כי הזכויות בנכס ברורות, ללא זכויות של צד שלישי כגון שעבודים או משכנתאות. מידע זה ניתן לקבל בלשכת רישום המקרקעין על ידי התייחסות לעיון בנסח טבו. לאחר חתימת חוזה המכירה, עורך הדין שלך צריך לרשום אזהרה על שמך במשרד רישום מקרקעין. אזהרה זו היא סוג של סימן אזהרה המופיע על הנכס בטבו, המציין כי הנכס נמכר. אזהרה זו משחקת תפקיד בהגנה על זכויות הקונה בנכס עד שניתן יהיה להעביר את הבעלות בפועל לקונה.
  • רכישה מקבלן: מאז התמוטטות חברת הבנייה חפציבה, נחקק תיקון חדש לחוק, לפיו פרויקטים לבנייה הממומנים על ידי הבנקים נדרשים לפעול על פי הסדר לפיו הרוכש משלם באמצעות שוברים מיוחדים, תוך הפקדת התשלומים לפרויקט בחשבון בנק מיוחד שהוקם עבור הפרויקט הספציפי. לאחר כל תשלום מנפיק הבנק ערבויות כבטוחה לרוכשים כנגד התשלום.
  • לוחות זמנים: בעת רכישת נכס בבנייה, לוח התשלומים צריך להיות בשלבים על בסיס השלמת השלבים בבנייה. הסכום כולו ישולם רק בשלב קבלת החזקה על הנכס.
  • בעת רכישת נכס יד שנייה התשלומים עשויים להיות גם בשלבים, בשלב העברת החזקה יועברו כנגד התשלום של מחיר הרכישה כולו.
  • פקדון: בעת רכישת נכס יד שנייה, יש להשאיר את הכסף בנאמנות אצל עורך הדין שלך עד שכל מסמכי ההעברה ותעודות המס המאפשרים את העברת הבעלות על הנכס לקונה, נמסרו לעורך הדין של הרוכש.
  • בדק בית: בעת רכישת נכס יד שנייה, המוכר מחויב לגלות כל פגמים בנכס. עם זאת, אם הפגמים יתגלו לאחר קבלת העברת הבעלות, עלויות משפטיות הכרוכות בתביעה עשויות למנוע מהרוכש לבקש פניה משפטית כנגד המוכר. הדרך הטובה ביותר עבור הרוכש כדי למזער את הסיכון של עלויות נוספות עבור תיקונים או החלפה היא לשכור מהנדס אשר יבחנו את הנכס. זה נכון במיוחד בעת רכישת בית. דבר נוסף חשוב לבדוק אם ישנן הפרות בנייה, אשר עלולות לגרום בסופו של דבר לתביעות מהרשות המקומית וצווי הריסה אפשריים. כמו כן מומלץ לבדוק את התכניות המוניציפליות הרלוונטיות לנכס ולסביבתו, דבר העלול להשפיע על שווי הנכס.
  • חוק מכר: בעת רכישת נכס בבנייה רצוי לשכור מהנדס מקצועי עבור בדיקת נכס מקיפה טרם האכלוס, במועד שנקבע. הפרוטוקול צריך להיות חתום על ידי הקונה והקבלן תוך התחייבותו לתקן את כל הפגמים ואת והליקויים בפרק זמן סביר. על פי החוק, הקבלן מחויב לתקן כל הפגמים שנמצאו בנכס תוך שנה מהאכלוס. על פי החוק, הקבלן מחויב לתקן פגמים בצנרת בתוך שנתיים ממועד המסירה, דליפת גשם, פגמים המנוע ודוד, קילוף של כיסוי הקיר במדרגות, ריצוף שוקע, עד 3 שנים. על פי החוק, הקבלן מחויב גם לתקן סדקים קירות ותקרות עד 5 שנים, קילוף של חיפוי חיצוני עד 7 שנים.
שימו לב! גרסת העברית של האתר איננה מתעדכנת באופן שוטף וייתכן שחלק מהנכסים המופיעים בו נמכרו, אינם רלוונטיים או שמחירם השתנה, לכן מומלץ לעיין באתר בגרסת האנגלית.
למעבר לאתר באנגלית לחץ כאן